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Verlauf 10 Jahre: Restschuld & Netto-CF (aktuelles Objekt)

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Ø Netto-Cashflow nach Steuer je Objekt

Investitionsvolumen je Objekt

Steuervorteile (10 Jahre) je Objekt

Mieteinnahmen p.a. je Objekt

Cashflow vor Steuer p.a. je Objekt

Rendite (Netto-CF / Invest) je Objekt

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Steuer & Förderung – Alles auf einen Blick

Abschreibungen, Fördermittel, Steuertricks & Sanierungsprogramme – vollständig & aktuell.

AfA

Degressive Abschreibung – 5 % (WaChaG)

Seit 2024 für Neubauten: 5 % degressiv auf den Gebäudewert. Bauantrag 01.10.2023 – 30.09.2029.

Voraussetzungen:

Neubau oder neuer Wohnraum
Bauantrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029
Vermietete Nutzung (keine Selbstnutzung)

Vorteile:

Sehr hoher Abschreibungshebel in den ersten Jahren
Steuerlast massiv reduziert
KfW-Standard spielt keine Rolle

AfA

Lineare Abschreibung – 2–3 %

Die Standard-AfA für alle vermieteten Wohnimmobilien.

Ab 2023:	3 % (33 Jahre)
1925–2022:	2 % (50 Jahre)
Vor 1925:	2,5 % (40 Jahre)

Kann nach degressiver AfA freiwillig gewählt werden.

QNG

Sonder-AfA – 5 % × 4 Jahre (KfW-40-QNG)

Die wichtigste steuerliche Förderung für Neubauten – nur mit QNG-Siegel.

Voraussetzungen (vereinfacht):

KfW-40-QNG-Siegel
Baukosten unter gesetzlicher Obergrenze je m²
Bemessungsgrundlage nur bis zum gesetzl. Deckel (z. B. 4.000 €/m²)
Vermietete Nutzung
Inanspruchnahme in den ersten Jahren nach Fertigstellung

Vorteil: Bis zu 20 % Sonderabschreibung zusätzlich zur regulären AfA.

§35c

Energetische Sanierung – Steuerbonus 20 % (§35c)

Für selbst genutzte Immobilien: energetische Maßnahmen steuerlich gefördert.

Dämmung, Fenster, Türen
Heizung, Lüftung, Dächer
Teilweise PV & weitere Maßnahmen

Steuervorteil: typ. bis zu 20 % der Kosten über mehrere Jahre, mit Höchstbetrag pro Objekt (abhängig von Gesetzesstand).

Sanierung

Altbau: Erhaltungsaufwand – sofort absetzbar

Alles, was den Zustand erhält, ist oft sofort als Werbungskosten abziehbar.

Sofort absetzbar (typisch):

Malerarbeiten, Böden, Standard-Bäder/Fenster
Schadenbeseitigung, laufende Instandhaltung
Heizungstausch ohne Luxus-Upgrade

Herstellungskosten (nur über AfA): Anbau, Dachausbau, Luxusmodernisierung etc.

Steuern

Werbungskosten – alles, was du absetzen kannst

Alle Ausgaben rund um Vermietung sind steuerlich nutzbar – richtig eingeordnet.

Zinsen, Verwaltung, Versicherungen
Hausgeld (nicht umlagefähig), Reparaturen
Fahrtkosten, Notar, Makler, Gutachter
Einrichtung (z. B. Küche, Möbel) über AfA

Wirkt direkt gegen Einkommensteuer, Soli & Kirchensteuer.

KfW

Förderprogramme (KfW, BEG, Länder)

Zinsgünstige Darlehen & Zuschüsse für Neubau und Sanierung.

KfW-Effizienzhaus-Programme (z. B. EH 40, EH 40-QNG)
BEG EM – Einzelmaßnahmen (Dämmung, Heizung, Hülle)
Länderprogramme (z. B. L-Bank BW, ISB, WIBank, Investitionsbanken)
Kommunale Zuschüsse (Stadt/Gemeinde)

FAQ

FAQ – AfA, Förderung & Eigennutzung

Die wichtigsten Abgrenzungen auf einen Blick.

AfA bei Eigennutzung? Grundsätzlich nein – dafür ggf. §35c (energetischer Steuerbonus).
Spielt KfW-55 noch eine Rolle? Eher fördertechnisch – steuerlich entscheidend sind AfA-Regeln & QNG.
Gilt Sonder-AfA bei Selbstnutzung? Nein, sie ist für Mietwohnungsneubau gedacht.
Wer prüft die Details? Immer Steuerberatung / Fachanwalt – Ymoo liefert dir die Struktur & Szenarien.

Objektdaten erfassen

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Kauf & Kosten

Grundlage für Investitionssumme und AfA-Bemessung.

Objektname Projektname (optional) Kaufpreis Wohnung ohne NK • Euro Stellplatz / Garage zusätzlicher Kaufpreis • Euro Kaufnebenkosten • Prozent auf Wohnung + Stellplatz Gebäudeanteil AfA-fähig • Prozent

Laufende Kosten & Verwaltung

Nicht umlagefähige Kosten und sonstige Werbungskosten.

Hausgeld nicht umlagefähig • Euro pro Jahr Weitere Werbungskosten Verwaltung, Fahrtkosten etc. • Euro/Jahr

Wertsteigerung (Annahme)

Annahmen zur jährlichen Wertentwicklung der Immobilie. Diese Werte fließen in die 10-Jahres-Prognose und den potenziellen Verkaufsgewinn ein.

Wertsteigerung p.a. • Prozent

Objektqualität (Skala 1–10)

Subjektive Einschätzung – 10 = top, 1 = sehr schlecht. Fließt in den Immo-Score ein.

Lage (Makrolage / Mikrolage) Ort / Gemeinde / Stadt Zustand & Alter Ausstattung Marktlage (Angebot & Nachfrage)

Finanzierung – Bankdarlehen

Eckdaten der klassischen Bankfinanzierung (ohne Förderdarlehen) und Mieteinnahmen.

Laufzeit Betrachtung / Analyse • Jahre Zinssatz Bankdarlehen • % p.a. Anfängliche Tilgung Bankdarlehen • % p.a. Zinsbindung Bankdarlehen • Jahre

Mieteinnahmen

Wohnfläche • Quadratmeter Kaltmiete • Euro je Quadratmeter Kaltmiete pro Monat • Euro (optional – überschreibt Miete je m²) Eigenmittel / Liquidität Sicherung pro Monat • Euro wird genutzt, um einen negativen Cashflow zu decken

AfA-Modell

Wähle hier ein AfA-Modell. Für Spezialfälle kannst du „Individuell (Phasen)“ nutzen.

AfA-Modus

Phase 1 (nur bei „Individuell“)

Satz • Prozent Jahre Typ

Phase 2 (nur bei „Individuell“)

Satz • Prozent Jahre Typ

Sonder-AfA • Prozent auf Gebäudeanteil (z.B. QNG) Sonder-AfA • Anzahl Jahre (nur bei „Individuell“) QNG-Fläche • Quadratmeter mit QNG-Förderung QNG-Kosten je Quadratmeter • Euro • optional, sonst automatisch aus Gebäudeanteil

Steuer

Für Berechnung deines Steuervorteils.

Persönlicher Steuersatz • Prozent Aktuelle jährliche Einkommensteuer • Euro

Förderdarlehen KfW (optional)

Separates KfW-Darlehen mit eigenen Konditionen.

KfW-Darlehen • Euro KfW-Zins • % p.a. KfW-Tilgung • % p.a. Laufzeit KfW-Darlehen • Jahre

Förderdarlehen L-Bank (optional)

Landesbank-Konditionen separat erfassen.

L-Bank-Darlehen • Euro L-Bank-Zins • % p.a. L-Bank-Tilgung • % p.a. Laufzeit L-Bank-Darlehen • Jahre